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买房者如何应对政策突变 不能盲目避税
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新“国五条”出台后,各地的房地产交易中心和民政局一下子人满为患,人们要不就是连夜过户,要不就是赶着离婚。上海徐汇区的房地产交易中心到晚上12点还在为市民办理过户手续。

据媒体报道,日前,住建部官员已透露新“国五条”地方细则出台时间将为3月底。除了抢在新政实施前买房、卖房,面对政策的变更,普通市民还有更好的办法吗?

?需求第一

德佑地产研究部总监陆骑麟对第一财经日报《财商》分析了新政对一、二手房市场的影响。

按照原本的情况,买卖二手房产生的税费一般是由买、卖双方各自承担,更多的是由买家承担。记者从一些中介了解到,新政出台后,目前的二手房买、卖双方都呈现“混乱”状态:有的房东怕买家不愿意承担高额税费,为了尽快将房子出手,把挂牌价调低;而购房者在看到后纷纷涌过去买,房价又重新上升。

陆骑麟认为,在细则出台之前,对二手房市场短期之内是一个利好。而政策出台之后的1个月到半年左右对新房是一个利好,二手房市场则会受到比较大的打击。但随着一手房出现供不应求的状态,房价有可能上涨,购买一手房的买房者可能会再度考虑二手房,从而拉平两者之间的差距。

那么此时此刻,买房者和卖房者应该怎么办呢?

政策出台是“不可抗力”。陆骑麟表示,作为买房者和卖房者,现在最重要的就是明白自己的需求,不盲从。

从房屋类型看,有购房资格、已经签订合同的二手房买卖双方,应尽早办理完税、过户手续。如果不是急着卖房的二手房房东,不建议为了省税就立即盲目出手。因为新政目前才刚刚出台,从细则制定到真正执行时的力度如何尚为未知数,仓促出手可能导致损失,可以观望。如果是新房购买者,考虑到1个月到半年内新房价格可能会有所上升,若不能等待,还是尽快出手较好。

从需求类型看,陆骑麟认为在上海、北京等大城市的刚需型购房者“提前买房总不会错”。因为这些城市的房价伴随城镇化深入而上涨是大概率事件。

投资型购房者则应该谨慎,新“国五条”非常明确地就是要打击投资性需求,房价大幅上涨的可能性已不大,再加上差额20%的征税要求大大增加了交易成本,最后的投资收益将不一定能达到期望水平。

另外,住建部在回应“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”时,表示不会误伤刚需。根据2006年国税总局的文件,出售自有住房后1年内重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;出售5年以上唯一住房的免征个税。改善型“刚需”购房者可得到保护。

避税:风险重重

新政出台后,网上和现实生活中出现了各种避免限购和避税的方式。这些方式是否可行?又会产生哪些后果?

1.假离婚

有两种类型的夫妇会有“假离婚”的需求:

一种是拥有两套房的夫妇,如果想出售其中一套,因为“出售5年以上唯一住房的免征个税”,通过假离婚,变成一人一套,就有可能避免被征税;

另一种是现在有一套房,想买第二套房的夫妇。由于新政规定,在房价增长过快的城市,还将提高二手房的首付比例和按揭贷款利率,如果离了婚,就可以以其中一个人的名义购买“一手房”,实际拥有两套房。

然而,这并不是“离了婚一人一套可以再买一套”的简单算术。上海欧申律师事务所主任丁伟晓指出,一方面,假离婚对债权人会有影响:原本某套房子可能属于夫妻拥有的共同财产,作为债权人有权向夫妻双方主张债权;若夫妻离婚,他可主张的债权就少了一半,这是不公平的。

另一方面,假离婚也导致夫妻双方产生纠纷:首先最直接的,也许你们当时共同出资买了房子,离了婚财产分割完毕后,你对另一个配偶的房屋就没有法律权利了。假如你们买的是一套房,那么这套房就有可能归对方所有;假如你们买的是两套房,但一套是别墅一套是公寓,你也不能要回房屋的差价。其次,假离婚后配偶买的房屋,你也没有主张权,即使运用了共同资金也一样。一旦对方变了心或另有所图,假离婚变成真离婚,除非有白纸黑字的证明,否则要说明之前是“假离婚”会非常困难。

2.阴阳合同

阴阳合同也是一种常见的“避税手段”。中介手中有两份合同:一份成交价格较低的合同交给房地产交易中心,用以评估纳税额度,另一份有真实价格的合同才是买、卖双方成交的合同。

阴阳合同存在很多风险。一般每个地区都会有二手房交易指导价格,如果你报的税太低,将按照地区指导价格进行缴税,甚至有可能不能通过住房交易中心的评估,导致无法在交易中心备案、过户。而且,即使买房真的以虚假合同的价格报税成功,若日后希望出手,因为登记的购买房价较低,出售房屋所获的差额必然高于真实差额,缴税增加,依然得不偿失。

3.以房屋作抵押

网友的智慧是强大的。新政出台后,有人想到了一个“合理避税”的完美方案:“买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户,不论是否限购,都可以过户。一分钱税没有!”这种做法有可行性吗?

丁伟晓指出,根据我国的担保法和物权法,作为抵押物的房屋是不能直接过户的。如果真的采取上述方法,到时房屋会先进行拍卖,以拍卖款偿清买房者的“债务”。而拍卖是面向公众的,买房者到时是否能保证自己拍得到房屋?买房者的真正目的是拥有房屋而不是获得还款,假如竞争者拍出了更高的价格,把房子拍走了,或者你付出了比原本更高的代价,就非常不值得了。

这种做法也是为了公平、公正。因为债务人在借钱时一般都处于弱势,进行的都是折价抵押,可能100万元的借款需要200万元的房子去抵押。如果在债务人还不出钱时简单地以房屋过户处理,等于让借款人承担了不应有的责任。这是保护债务人的权利。

4.以企业、单位名义购房

为了突破限购,也有人以企业或企事业单位的名义购房。而在丁伟晓看来,“这是最不利的方法”。

“现在是一个并购迭起的时代。假如股权出让,意味着股权下的资产也要出让。公司经营原本可能是股东以出资来承担有限责任,以公司资产对外承担责任;现在由于所有权不明晰,如果你的公司破产了、倒闭了,你的房子也会被查封,变成承担无限责任。”以公司名义购买房子的手续也比较繁琐,需要营业执照、董事会决议、法人代表身份证明、企业章程等等。

“为了防范某种风险而采取的规避方式必然产生另一种风险。”丁伟晓指出。

 

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